오늘은 담보를 제공하고, 금융권 또는 개인간의 자금 차입을 할 때 설정하는 저당권 및 근저당권에 대한 이야기를 다루어 보도록 하겠습니다.
저당권
저당권은 채무자가 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 채권자가 다른 채권자보다 우선하여 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.
일반적으로 돈을 빌려주는 채권자는 돈을 돌려받을 수 있는 보장을 위해 담보물을 설정할 수 있습니다. 이때 부동산을 담보물로 설정하는 것을 저당권이라고 합니다.
채권자는 돈을 빌려 줄 때 채무자의 부동산을 담보로 설정하고, 이를 부동산의 등기부등본에 저당권을 설정하여 명시합니다. 이렇게 설정된 저당권은 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자 소유의 부동산에 1순위로 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 설정하는 것입니다.
근저당권
근저당권은 저당권의 종류 중 하나로, 채무자와의 계속적인 거래로 장래에 추가적인 채권이 발생하거나 소멸하는 채권들을 일정 한도 내에서 담보하는 저당권입니다.
근저당권은 정해진 저당권의 최고 금액 내에서 변동하는 금액을 담보합니다. 일반적으로 대출 금액보다 높은 금액을 근저당권으로 설정하고, 등기부등본에 채권 최고액을 표시합니다.
일반적으로 대출 금액의 120%~130% 정도를 근저당권으로 설정합니다.
저당권자는 저당권을 행사할 권한을 가진 자를 말합니다. 즉, 돈을 빌려준 은행이 저당권자가 됩니다. 채무에 대한 담보로 채무자의 부동산이나 동산에 대한 권리에 저당권을 보유하고 있는 채권자를 저당권자라고 합니다.
저당권 설정자는 자신이 소유한 부동산이나 동산에 대해 담보로 저당권을 설정한 자를 말합니다. 예를 들면, 은행으로부터 돈을 빌린 채무자가 저당권 설정자가 됩니다.
근저당권과 저당권의 차이점은 다음과 같습니다. 근저당권은 장래의 증감 및 변동하는 불특정 채권을 담보로 하며, 저당권은 확정된 금액을 담보로 합니다.
또한, 근저당권은 근저당권의 결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지는 피담보채권이 소멸하더라도 근저당권은 유효합니다. 반면에 저당권은 변제하면 채권이 소멸합니다.
등기부에는 근저당권의 피담보채권 최고액을 표시하고, 저당권은 피담보채권액을 표시합니다.
일반적으로 주택 담보대출을 받을 때에는 근저당권을 설정하는 경우가 대부분입니다. 근저당권은 저당권과 달리 채권 최고액의 범위 내에서 채무자가 대출을 쉽게 갚거나 추가로 실행할 수 있기 때문입니다.
따라서 아파트를 담보로 주택 담보대출을 받을 때에는 근저당권을 설정하는 것이 일반적입니다.