무주택자란 본인 명의의 주택을 소유하지 않은 사람을 의미하며, 주택청약 시 매우 중요한 기준으로 작용합니다.
정부는 무주택자를 우선적으로 고려하여 주택을 공급하기 때문에, 주택 구매를 원하거나 임대아파트에 입주하고자 하는 분들에게 필수적인 정보입니다.
무주택자의 기준은 본인 명의의 주택뿐만 아니라 분양권도 포함됩니다.
그러나 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권만 주택으로 간주됩니다. 주택의 기준은 다음과 같습니다.
건축물대장상 주택으로 표기된 건축물
아파트, 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등
주택 및 분양권의 공유지분
2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권
특히, 건축물대장에 주택으로 표시된 경우에만 주택으로 인정됩니다.
오피스텔은 주택법에 따라 주택 외 건축물로 간주되므로, 본인 명의의 오피스텔을 보유하고 있어도 무주택자로 인정됩니다.
다만, 오피스텔은 취득세와 양도소득세 계산 시 주택수에 포함될 수 있습니다.
반면, 도시형 생활주택은 주택수에 포함됩니다.
무주택자로 인정받기 위해서는 가족 구성원 전부가 무주택자여야 합니다.
주민등록등본상 같은 세대로 등록된 가족 모두가 주택을 소유하지 않아야 무주택자로 간주됩니다.
무주택자에 대한 예외사항도 존재합니다.
예를 들어, 60세 이상의 직계존속이 소유한 주택이나 분양권, 상속받은 주택, 비도시지역의 단독주택, 소형 및 저가주택, 미분양 분양권, 무허가 건물, 문화재로 지정된 주택 등이 이에 해당합니다.
특히 60세 이상의 직계존속이 소유한 주택이나 분양권의 경우, 배우자의 직계존속을 포함하여 2주택자 이상의 다주택자라도 무주택자로 간주됩니다.
단, 이 경우 청약가점에서 부양가족 가점은 제외됩니다. 상속받은 주택은 3개월 이내에 처분하면 무주택자로 인정받습니다.
비도시지역의 단독주택은 사용승인 후 20년 이상 경과한 경우, 85m² 이하의 단독주택, 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 단독주택이 해당됩니다.
이러한 주택 소유자가 해당 주택의 건설지역에 거주하다가 다른 주택 건설지역으로 이주하는 경우에도 무주택자로 인정됩니다. 그러나 수도권 지역에서는 면에 속해도 무주택자로 인정받지 못합니다.
소형 및 저가주택의 경우, 민간분양과 공공분양에 따라 기준이 다릅니다.
공공분양의 경우 면적과 주택금액에 관계없이 유주택자로 간주되지만, 전용면적이 20m² 이하인 주택 1채를 보유하고 있는 경우에는 무주택자로 간주됩니다.
그러나 20m² 이하의 주택을 2호 이상 보유한 경우에는 유주택자로 간주됩니다.
민영주택의 경우, 주거 전용면적이 60m² 이하이고, 주택가격이 수도권 1억 3천만원 이하, 수도권 외 지역은 8천만원 이하인 주택 1호 또는 1세대만을 보유한 경우 무주택자로 간주됩니다.
단, 이는 민영주택의 일반공급 청약시에만 적용되며, 국민주택이나 특별공급의 경우 유주택자로 간주됩니다.
입주자 모집 공고일 이후 주택을 처분한 경우, 입주자 모집 공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택 공시가격이 적용됩니다.
미분양 분양권을 소유한 경우에도 무주택자로 간주되지만, 미분양 분양권을 소유한 사람으로부터 매수한 경우에는 무주택자로 인정되지 않습니다.
무허가 건물 소유주 중 건축 당시 적법하게 지어진 건물임을 증빙할 수 있는 경우에도 무주택자로 간주됩니다.
이외에도 소유하고 있는 주택이 공부상 주택으로 등록되어 있지만, 사람이 살지 않는 폐가나 멸실된 경우에도 무주택자로 분류될 수 있습니다.
문화재로 지정된 주택이나 개인사업자가 분양을 목적으로 건설하여 분양 또는 지분을 처분한 경우에도 무주택자에 해당됩니다.
결론적으로, 무주택자 기준은 본인과 세대원 모두가 주택을 보유하지 않아야 하며, 오피스텔은 주택수에 포함되지 않지만 세금 계산 시에는 포함될 수 있습니다.
이러한 기준을 잘 이해하고 준비하는 것이 중요합니다.
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